La nueva Ley Hipotecaria –Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario-, entró en vigor el pasado 16 de junio con la obligación de asumir por parte de los bancos los gastos de notaría y registro, lo que en teoría supone un ahorro más que apreciable para los clientes que van a firmar una hipoteca. No obstante, el Banco de España ya ha advertido del efecto negativo que podría tener: el endurecimiento del acceso a un crédito hipotecario.

Una ley polémica

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en vigor desde el 16 de junio de 2019), ha transpuesto la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, a nuestro ordenamiento con la finalidad de dar transparencia y facilitar la comprensión de cada una de las cláusulas que aparecen en el contrato con objeto de restablecer el equilibrio entre las partes, lo que implica modificaciones que pueden dificultar posteriores reclamaciones de los clientes que ya no podrán alegar ante el juez falta de transparencia.  No obstante, las expectativas estaban todas puestas en las mejoras que iba a traer para la protección del ciudadano, entre las que se incluyen la prohibición de las cláusulas suelo, la reducción de los intereses de demora, la extensión del código de buenas prácticas o nuevas alternativas para proceder a los desahucios.

Tres años de retraso

La verdad es que la norma ha llegado con tres años de retraso y es el resultado de la transposición de la citada directiva comunitaria. Bruselas amenazó ya en 2017 con una sanción a España de 105.000 euros diarios por el retraso en aprobar la ley hipotecaria. Ley que tenía que haberse sancionado el 21 de marzo de 2016. A finales del mes de abril, el Gobierno sacaba adelante el Real Decreto que ahora vemos refrendado por la Comisión Europea a la que se ha solicitado que retire la demanda de hasta 80 millones de euros presentada contra España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por el retraso.

La Ley ya está aquí

Vamos a dar respuesta a las novedades más importantes de la Ley y que han sido el objeto de la polémica:

1.- ¿Quién paga el AJD? Le corresponde al banco pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero sólo en el caso de la compra de una primera vivienda. Además, los bancos se harán cargo del pago de las primeras copias del notario, los gastos del registro y los de la gestoría. El cliente pagará a partir de las segundas copias.

2.- ¿Quién paga la tasación? El cliente tendrá que abonar el coste de la tasación, sea ésta una tasadora del banco o externa al mismo.

3.- ¿Qué sucede finalmente con las cláusulas suelo? Quedan eliminadas.

4.-¿Qué pasa con las cláusulas abusivas? Se abarata la amortización anticipada de la hipoteca: el banco no nos podrá pedir más del 2% en los diez primeros años, ni del 1,5% en los posteriores en el caso de las hipotecas de tipo fijo. En hipotecas de tipo variable, se podrá elegir entre amortizaciones a 0,25% durante tres años o al 0,15% durante cinco.  Se reduce el importe a pagar en caso de querer cambiar de tipo variable a fijo. Si el contrato tiene tres años o menos, el banco solo puede aplicar una comisión de hasta el 0,15% del capital pendiente y no del 0,50% como hasta ahora, en caso de novación o subrogación. Pasados estos tres años, este cambio no tendrá ninguna comisión.

5.- ¿Estoy obligado a contratar con el mismo banco varios productos? Sí y no. Aunque la ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, al mismo tiempo permite su comercialización si representa una ventaja para el prestatario. Hace ya tiempo que los bancos te proponen una rebaja del tipo de interés si accedes a contratar con ellos los seguros, las tarjetas, y te abres la cuenta bancaria on line.

 6.-¿Qué ocurre con los intereses de demora? El Tribunal Supremo declaró el año pasado que los intereses de demora superiores el 2,5% del interés vigente eran abusivos, pero la nueva Ley establece un interés de demora resultado de la suma del remuneratorio y el 3%».

7.- ¿Qué pasa con los desahucios? El banco solo puede proceder al desahucio tras 12 cuotas impagadas o el 3% del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo; o bien, 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad de la vida del préstamo. La nueva Ley obliga al banco a darle un mes al deudor para ponerse al día con los pagos pendientes antes de poder iniciar el proceso de ejecución. 

8.- ¿Es verdad que hay que ir dos veces al notario? Sí. El cliente deberá acudir al notario dos veces: la primera, para informarse correctamente; y la segunda, para la firma. A partir de ahora, el cliente debe firmar ante notario que comprende las condiciones del contrato con su entidad y para ello los notarios están obligados a informar a los compradores -sin la presencia del banco- sobre las condiciones y cláusulas del préstamo hipotecario en el plazo de 10 días.

9.- ¿Quién envía la documentación sobre el préstamo al notario? Las entidades tienen obligación de volcar en la plataforma tecnológica de los notarios las condiciones que marcan los bancos al prestatario. Esta información está sujeta al modelo FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que se convierte en una oferta vinculante. Además, el notario ha de rellenar la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) con anotaciones y advertencias sobre cuestiones que han generado numerosos pleitos argumentando desconocimiento: índices oficiales de referencia de los tipo de interés, vencimiento anticipado, la distribución de gastos… El cliente debe recibir varios documentos: el contrato a firmar, las condiciones del seguro en su caso. En el caso de interés variable, el cliente debe recibir otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios.

10.- ¿Cuánto tengo que abonar por esa primera consulta al notario? Nada. Es responsabilidad del notario comprobar las condiciones en las que el cliente va a firmar con la entidad bancaria, informarle perfectamente y evaluar si procede la firma del mismo. Existen 2.800 notarios en España. Los notarios cobran lo mismo en todo el territorio español. El notario es un funcionario público, pero no cobra del Estado. Los salarios que perciben se establecen en función de los aranceles notariales que están fijados por ley. Sólo una pequeña parte de la factura de notaría corresponde a los honorarios de la misma. La mayor parte responde a los impuestos, registro y otros gastos que la notaría abona en nombre del cliente.

Estas son las claves en las que se basa la nueva Ley Hipotecaria, pero cada firma es un mundo por las circunstancias personales de cada una de las partes involucrada en la operación. En un caso, la dificultad puede plantearse por el inmueble; en otro, los propietarios pueden estar enfrentados por la herencia del mismo; y en otro, el problema puede estar en cómo sortear las dificultades de acceso al crédito para la compra de la vivienda. En cualquier caso, lo mejor es ponerse en manos de un abogado experto en derecho bancario que le asesore y se responsabilice de que la operación de compraventa llegue a buen puerto.

Martín Molina les ofrece el asesoramiento que Vd. necesita. No dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de resolver sus preguntas.